Raperda Rumah Susun Jakarta, Arah Baru Kebijakan Hunian Ibu Kota

Pidato Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung dalam Rapat Paripurna DPRD DKI Jakarta pada 21 Agustus 2026 saat menyampaikan penjelasan mengenai Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun dinilai membawa arah baru dalam kebijakan hunian Jakarta.

Menurut Dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila (FHUP) M Ilham Hermawan, arah yang disampaikan Gubernur Pramono Anung patut diapresiasi. Raperda Rumah Susun tidak lagi semata-mata berbicara mengenai bangunan, tetapi mulai menempatkan rumah susun sebagai bagian dari kebijakan perumahan publik atau public housing.

Baca juga: Rusun Terpadat di Jakarta, Berikut Harga Sewa per Bulannya

“Jakarta tidak hanya membutuhkan lebih banyak rumah susun, tetapi membutuhkan sistem perumahan yang mampu menjawab persoalan keterjangkauan, lokasi, mobilitas, dan keberlanjutan hunian masyarakat,” ujar Ilham, Selasa (25/8/2026).

Terdapat beberapa gagasan penting yang menjadi kekuatan Raperda tersebut. Pertama, perubahan paradigma menuju public housing. Rumah susun tidak semata-mata ditempatkan sebagai komoditas properti, tetapi sebagai instrumen Pemerintah Provinsi untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat.“Pertanyaannya bukan hanya berapa unit yang dibangun, tetapi dibangun untuk siapa, dengan harga berapa, di mana lokasinya, dan apakah masyarakat dapat terus tinggal di sana,” katanya.

Kedua, hadirnya konsep Masyarakat Berpenghasilan Tertentu atau MBT. Konsep ini penting karena persoalan keterjangkauan hunian Jakarta tidak hanya dialami oleh Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Menurut Ilham, terdapat kelompok masyarakat yang secara penghasilan sudah berada di atas kategori MBR, tetapi secara faktual belum mampu memperoleh hunian layak melalui mekanisme pasar.

“MBT mengisi ruang yang selama ini sering luput. Mereka bekerja, mempunyai penghasilan, tetapi harga tanah dan hunian Jakarta bergerak lebih cepat dibanding kemampuan mereka membeli rumah,” ucapnya.

Karena itu, MBT memerlukan instrumen kebijakan tersendiri baik melalui harga terkendali, sewa terjangkau, pembiayaan khusus, maupun penyediaan hunian pada lokasi strategis.Ketiga, konsep mixed-use. Rumah susun tidak lagi dipandang hanya sebagai tempat tinggal, tetapi dapat terintegrasi dengan pasar, pendidikan, kesehatan, pelayanan publik, kegiatan ekonomi, dan fasilitas sosial.

Keempat, integrasi rumah susun dengan transportasi publik melalui konsep Transit Oriented Development atau TOD. Menurut Ilham, keterjangkauan tidak dapat hanya dihitung dari harga rumah atau sewa.

“Rumah yang murah tetapi jauh dari tempat kerja dan membutuhkan biaya transportasi yang tinggi belum tentu merupakan rumah terjangkau. Perumahan, transportasi, dan tata ruang harus dibaca sebagai satu kebijakan,” ungkapnya.

Kelima, konsolidasi tanah vertikal. Konsep ini membuka ruang bagi peremajaan kawasan padat tanpa selalu memindahkan masyarakat dari lingkungan tempat tinggalnya.

Menurut Ilham, pendekatan tersebut penting bagi Jakarta karena peremajaan kota tidak seharusnya identik dengan penggusuran. Kawasan dapat ditata kembali, kualitas hunian ditingkatkan, tetapi masyarakat tetap memperoleh ruang untuk tinggal di lingkungan sosial dan ekonominya.Keenam, penguatan peran Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan Dinas Perumahan. Dalam kerangka public housing, pemerintah daerah tidak cukup hanya hadir sebagai regulator.

Pemprov harus mempunyai peran yang lebih kuat sejak perencanaan kebutuhan, penyediaan, pembangunan, penetapan kelompok sasaran, penghunian, sampai menjaga keterjangkauan hunian.

Dalam kerangka tersebut, Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta juga perlu diperkuat sebagai penggerak utama kebijakan perumahan daerah.

Menurut Ilham, keseluruhan gagasan tersebut menunjukkan bahwa Raperda Rumah Susun berpotensi tidak sekadar mengganti Perda lama, tetapi melakukan perubahan paradigma kebijakan hunian Jakarta.

“Pidato Gubernur Pramono Anung menunjukkan arah yang baik. Dari sekadar mengatur rumah susun sebagai bangunan menuju pembangunan sistem perumahan Jakarta yang lebih modern, inklusif, dan terjangkau. Ini yang perlu kita apresiasi dan jaga dalam pembahasan Raperda,” ujar Ilham.