BI Rate Naik 100 Bps dalam Sebulan, Begini Nasib Pasar Rumah Kelas Menengah
IDXChannel - Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia atau BI Rate naik 100 basis poin (bps) menjadi 5,75 persen dalam kurun waktu sebulan, mulai memicu dampak pada sektor properti. Para pengembang kini harus berhadapan dengan penurunan minat beli yang sangat tajam, terutama pada segmen rumah komersial kelas menengah dengan rentang harga Rp350 juta hingga Rp1 miliar.
"Kenaikan BI Rate ini menurut pendapat saya, itu rumah yang harga Rp300 juta sampai Rp1 miliar itu yang berasa kena," ujar Ketua Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas Jaya) Andre Bangsawan kepada IDX Channel, Minggu (21/6/2026).
Menurut Andre, gejolak ekonomi global yang ditandai dengan merosotnya nilai tukar rupiah dan melonjaknya nilai dolar Amerika Serikat (USD) sebenarnya sudah diantisipasi jauh-jauh hari. Meski begitu, ketika kebijakan moneter ketat ini akhirnya diketuk, dampaknya langsung terasa pada perhitungan kalkulasi finansial konsumen.
Dia mencontohkan, untuk pengajuan KPR senilai Rp1 miliar dengan jangka waktu cicilan 15 tahun, simulasi bunga rendah sebesar 4 persen sebelumnya menghasilkan cicilan bulanan sekitar Rp7,4 juta.
Kini, angka tersebut dengan mudah melompat hingga di atas Rp8 juta per bulan, menyisakan selisih jutaan rupiah yang harus ditanggung oleh nasabah setiap bulannya.
Di sisi lain, segmen rumah mewah seharga di atas Rp2 miliar cenderung lebih stabil karena kelas ekonominya tidak terlalu sensitif terhadap fluktuasi cicilan bulanan. Hal ini berbanding terbalik dengan nasib rumah kelas menengah yang kini sepi peminat akibat membubungnya bunga KPR.
"Iya, memang dampaknya itu di demand akibat kenaikan BI Rate ini, ya, dan di margin untung juga pasti kami terpengaruh. Otomatis calon pembeli juga kan ngerem," kata Andre.
Kondisi pasar yang lesu ini memaksa para pengembang komersil untuk melakukan penyesuaian taktis di lapangan. Andre sendiri yang awalnya berencana meluncurkan proyek komersial baru di Kota Manado bulan depan dengan luas lahan tahap pertama 5 hektare dan tahap kedua 32 hektare, kini harus mengubah haluan.
Untuk menyiasati risiko pasar, dari total lahan yang ada, dia memutuskan untuk mengalihkan pemanfaatan sekitar 1 hektare tanah terlebih dahulu guna membangun rumah subsidi yang pasarnya relatif lebih stabil.
Langkah defensif ini juga didorong oleh fakta bahwa menjual hunian komersil seharga Rp700 juta di luar Pulau Jawa saat ini jauh lebih sulit ketimbang menawarkan rumah mewah di kisaran Rp3 miliar yang segmentasinya sudah terbentuk.
Namun, karena mencari pembeli kelas atas di daerah tidaklah mudah, pengembang kini dihadapkan pada tekanan ganda, yakni suku bunga yang tinggi serta melambungnya harga bahan pokok material bangunan.
Untuk mengantisipasi ketidakpastian ini pula, Andre mengimbau rekan-rekan pengembang di bawah bendera Appernas Jaya agar tidak terburu-buru melakukan transaksi pembelian lahan baru secara tunai, melainkan cukup melakukan sistem pengikatan atau pembayaran uang muka saja terlebih dahulu sembari melihat stimulus yang akan diberikan pemerintah.
Menghadapi situasi pelik ini, para pelaku usaha properti di daerah kini harus memutar otak agar bisnis mereka tidak terdampak masif. Selain menahan diri untuk tidak membeli lahan baru, mereka juga mendesak adanya intervensi dari otoritas berwenang untuk menyelamatkan industri perumahan.
"Jadi saya berharap kepada pemerintah sebagai Ketua Umum Apernas Jaya, tolonglah berikan semacam relaksasi atau apa ya terhadap para pengembang. Entah ini diperpanjang tenor," katanya.
(Dhera Arizona)
