UU Reforma Agraria Disahkan, Land Bank Developer Properti Jadi Sorotan

IDXChannel – Pengesahan Undang-Undang (UU) Reforma Agraria mulai menjadi perhatian pasar properti, terutama terkait potensi dampaknya terhadap kepemilikan lahan dan land bank emiten developer.

Phintraco Sekuritas menilai risiko terhadap kinerja emiten properti masih relatif terbatas, mengingat UU Reforma Agraria yang resmi disahkan pada 22 September 2026 belum secara otomatis membuat seluruh land bank developer menjadi objek redistribusi tanah.

“Risiko utama bagi developer berasal dari land bank yang besar, terkonsentrasi, underutilised, atau memiliki sengketa, bukan dari kepemilikan lahan korporasi secara otomatis,” tulis Phintraco Sekuritas dalam risetnya, Rabu (23/9/2026).

Pemerintah masih akan menyiapkan sejumlah aturan turunan, termasuk ketentuan mengenai batas minimum dan maksimum penguasaan tanah.

Batas maksimum kepemilikan lahan nantinya berlaku secara agregat hingga perusahaan afiliasi, sehingga struktur grup berpotensi ikut diperhitungkan.

Namun, besaran batas maksimum tersebut belum ditentukan dan masih akan diatur melalui Peraturan Pemerintah (PP).

Penetapannya akan mempertimbangkan kondisi regional, seperti ketersediaan lahan, kepadatan penduduk, tingkat kemiskinan, serta ketimpangan kepemilikan tanah.

Phintraco menilai ketidakpastian tersebut menjadi aspek yang perlu dipantau investor, khususnya bagi emiten dengan land bank besar dan terkonsentrasi.

Meski demikian, lahan yang berpotensi masuk sebagai objek reforma agraria masih harus melalui proses identifikasi dan penetapan.

Artinya, pengesahan UU tersebut belum berarti seluruh land bank milik developer akan direalokasikan.

“Developer dengan township dan pipeline pengembangan yang jelas relatif memiliki mitigasi lebih baik terhadap risiko lahan terlantar,” tulis Phintraco.

Dalam cakupan riset Phintraco, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) memiliki land bank terbesar, yakni sekitar 5.519 hektare.

Sebagian besar lahan tersebut berada di kawasan township BSD City yang memiliki masterplan serta pipeline pengembangan yang jelas.

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) menyusul dengan land bank sekitar 4.368 hektare. Namun, sebagian besar pipeline pengembangan CTRA dilakukan melalui struktur joint operation (JO) atau Kerja Sama Operasi (KSO), sehingga tidak seluruh lahan tersebut menjadi kepemilikan langsung perseroan.

Sementara itu, PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) memiliki sekitar 2.324 hektare land bank yang tersebar di berbagai lokasi.

PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) memiliki sekitar 1.936 hektare, yang sebagian besar berada di kawasan Alam Sutera dan Pasar Kemis, Tangerang.

Kemudian, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) memiliki land bank sekitar 522 hektare. Lebih dari 80 persen pendapatan PWON juga berasal dari bisnis recurring income, sehingga ketergantungan terhadap pengembangan lahan relatif lebih rendah.

Berdasarkan kondisi tersebut, Phintraco memperkirakan dampak UU Reforma Agraria terhadap earnings BSDE, CTRA, SMRA, ASRI, dan PWON masih relatif terbatas.

Namun, investor perlu mencermati aturan turunan mengenai batas maksimum kepemilikan lahan serta implementasinya setelah UU tersebut berlaku. (Aldo Fernando)

Disclaimer: Keputusan pembelian/penjualan saham sepenuhnya ada di tangan investor.