Pasar Properti RI 2026 Siap Masuk Fase Baru usai Bergerak dalam Fase Konsolidasi
IDXChannel – Pasar properti Indonesia menutup 2025 dengan sinyal stabilisasi yang semakin jelas setelah melewati periode penyesuaian sepanjang tahun.
Data Flash Report Januari 2026 by Rumah123 mencatat pada Desember 2025, harga rumah seken nasional kembali naik tipis sebesar 0,2 persen secara bulanan, setelah sempat mengalami kontraksi pada bulan sebelumnya. Secara tahunan, harga rumah seken nasional tumbuh 0,7 persen, menunjukkan pasar mulai menemukan titik keseimbangannya.
Di sisi lain, inflasi tahunan pada Desember 2025 tercatat sebesar 2,92 persen, masih berada di atas pertumbuhan harga rumah. Meski demikian, pola ini justru mencerminkan karakter pasar yang semakin sehat dengan pergerakan harga tidak lagi didorong oleh spekulasi, melainkan oleh daya beli dan kebutuhan riil masyarakat.
Sepanjang 2025, pergerakan harga rumah memang cenderung lebih moderat dibandingkan dua tahun sebelumnya. Namun, memasuki penghujung tahun, tren stabilisasi mulai terlihat, ditandai dengan semakin banyaknya kota yang kembali mencatatkan pertumbuhan harga secara tahunan.
Pada Desember 2025, sembilan dari 13 kota yang dipantau Rumah123 sudah kembali berada di zona pertumbuhan positif. Menurut Head of Research Rumah123 Marisa Jaya, fase ini merupakan bagian penting dari proses pendewasaan pasar.
"Pasar properti Indonesia sepanjang 2025 bergerak dalam fase konsolidasi yang sehat. Di akhir tahun, kita mulai melihat tanda-tanda stabilisasi. Konsumen tetap aktif mencari rumah, tetapi semakin rasional dan selektif. Ini membentuk fondasi yang lebih kuat untuk pertumbuhan yang lebih berkelanjutan ke depan," ujarnya dalam keterangan resmi, Sabtu (17/1/2026).
Secara bulanan pada Desember 2025, sejumlah kota mulai menunjukkan pergerakan harga yang cukup menonjol. Surakarta mencatatkan kenaikan tertinggi sebesar 3,8 persen secara MoM, diikuti Makassar yang tumbuh 1,7 persen dan Yogyakarta sebesar 1,3 persen.
Sementara itu, secara tahunan, pertumbuhan harga tertinggi tercatat di Denpasar yang naik 2,5 persen, disusul Bekasi sebesar 2,4 persen dan Makassar 2,2 persen.
Di kawasan Jabodetabek sendiri, pergerakan harga menunjukkan pola yang semakin stabil, dengan Bekasi mencatatkan pertumbuhan tahunan 2,4 persen, sementara Tangerang dan Depok masing-masing tumbuh 0,4 persen dan 0,1 persen secara tahunan.
Menariknya, Yogyakarta, yang sepanjang Januari-Oktober 2025 sempat mencatat pertumbuhan agresif di kisaran 3,7 persen hingga 10,9 persen, kini mulai memasuki fase normalisasi dengan pertumbuhan tahunan sebesar 0,9 persen di Desember 2025. Pola serupa juga terlihat di Denpasar, yang melambat ke 2,5 persen YoY setelah sebelumnya bergerak di kisaran 2,4 persen-9,3 persen sepanjang tahun.
Dari sisi suplai, jumlah listing rumah seken nasional pada Desember 2025 tercatat turun 1,0 persen secara bulanan, dan dalam skala tahunan masih berada dalam tren kontraksi.
Namun yang menarik, penyusutan suplai ini tidak diikuti oleh lonjakan harga. Ini memperkuat indikasi bahwa keseimbangan pasar saat ini lebih ditentukan oleh sisi permintaan yang semakin berhati-hati dan rasional, bukan oleh kelangkaan pasokan semata.
“Ini menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia saat ini jauh lebih matang. Harga tidak lagi naik hanya karena stok berkurang, tetapi benar-benar mengikuti kemampuan dan kebutuhan pembeli,” kata dia.
Dari sisi permintaan, minat masyarakat untuk mencari hunian tetap solid dan masih terkonsentrasi di wilayah-wilayah utama. Pada Desember 2025, Tangerang menjadi lokasi dengan proporsi pencarian tertinggi secara nasional, mencapai 13,9 persen dari total pencarian rumah, disusul Jakarta Selatan sebesar 11,4 persen dan Jakarta Barat sebesar 9,7 persen. Pola ini menegaskan kawasan-kawasan dengan akses langsung ke pusat aktivitas ekonomi masih menjadi magnet utama bagi pencari hunian.
Namun secara dinamis, pertumbuhan minat mulai bergeser ke wilayah penyangga dan kota di luar Pulau Jawa. Di area Jabodetabek, Tangerang Selatan dan Depok mencatatkan kenaikan proporsi pencarian bulanan tertinggi. Sementara di luar Jawa, Batam menjadi salah satu kota dengan peningkatan minat yang paling menonjol.
Pola ini mengindikasikan pencari rumah semakin aktif mengeksplorasi wilayah dengan struktur harga yang lebih kompetitif dan potensi pengembangan jangka menengah yang baik. Jika dilihat dari pergerakan median harga berdasarkan ukuran rumah, pasar menunjukkan segmentasi yang semakin kuat:
- ≤60 m²: pertumbuhan tertinggi di Makassar, median Rp675 juta (+12,9 persen YoY)
- 61–90 m²: tertinggi di Surakarta, median Rp850 juta (+41,7 persen YoY)
- 91–150 m²: tertinggi di Yogyakarta, median Rp1,8 miliar (+24,1 persen YoY)
- 151–250 m²: tertinggi di Yogyakarta, median Rp2,8 miliar (+9,8 persen YoY)
- ≥251 m²: tertinggi di Makassar, median Rp5 miliar (+11,1 persen YoY)
Menurut Marisa, Makassar menjadi satu-satunya kota yang mencatatkan pertumbuhan median harga tertinggi sekaligus di segmen rumah kecil dan rumah besar, menandakan bahwa permintaan di kota ini datang dari spektrum pembeli yang sangat luas, baik end-user entry level maupun segmen atas.
Dari sisi makro, sepanjang 2025, Bank Indonesia (BI) telah menurunkan suku bunga acuan secara bertahap hingga berada di level 4,75 persen, sementara inflasi di kuartal IV-2025 berada di kisaran 2,72–2,92 persen.
Ke depan, keberlanjutan kebijakan pemerintah seperti insentif PPN DTP 100 persen untuk rumah tapak dan satuan rumah susun serta program FLPP untuk rumah subsidi diharapkan menjadi penopang tambahan bagi pasar, terutama di segmen hunian terjangkau.
“Dengan harga yang bergerak lebih terkendali, pasar yang semakin tersegmentasi, dan konsumen yang semakin rasional, 2025 justru menjadi tahun penting dalam membentuk fondasi pasar properti yang lebih sehat. Ini menjadi modal yang sangat baik untuk memasuki 2026 dengan ekspektasi pertumbuhan yang lebih berkualitas,” kata Marisa.
(Dhera Arizona)
